কক্সবাজারের কুতুবদিয়া উপজেলার চরধুরুং মৌজার প্রতি শতকে ৮০০ টাকা হিসাবে এক একর (১০০ শতক) জমির সরকার নির্ধারিত মূল্য হচ্ছে ৮০ হাজার টাকা। আর এই পরিমাণ জমির দলিল নিবন্ধন করতে পরিশোধ করতে হচ্ছে ২৫ লাখ টাকার উৎস কর। সেই সঙ্গে নিবন্ধন ফিসহ আরো অন্য খরচ ১০ হাজার টাকা। অর্থাৎ মাত্র ৮০ হাজার টাকা মূল্যের এক একর জমি ক্রয়ে ক্রেতাকে ২৫ লাখ ১০ হাজার টাকা দিতে হচ্ছে।
জমি নিবন্ধনে এমনই আকাশচুম্বী উৎস কর জেলার ৮১টি মৌজার জমি ক্রয়-বিক্রয়ে নতুন অর্থবছরের ১ জুলাই থেকে যুক্ত হয়েছে।
জেলা রেজিস্ট্রার অফিস সূত্রে জানা গেছে, জাতীয় রাজস্ব বোর্ড (এনবিআর) গত ২৪ জুন একটি প্রজ্ঞাপন জারি করে, ১ জুলাই থেকে যা কার্যকর হয়েছে। প্রজ্ঞাপনে বলা হয়েছে, জেলার ৮১টি মৌজার জমি ক্রয় করলে ক্রেতাকে নাল জমির ক্ষেত্রে প্রতি শতকে ২৫ হাজার, আবাসিক জমি হলে প্রতি শতকে ৫০ হাজার এবং বাণিজ্যিক হলে প্রতি শতকে এক লাখ টাকা উৎস কর দিতে হবে। নতুন অর্থবছরে তিন শ্রেণির জমি ক্রয়-বিক্রয়ে উচ্চ কর ধার্য করার পর থেকে জেলার ওইসব মৌজায় জমি ক্রয়-বিক্রয় একেবারে শূন্যের কোঠায় নেমে এসেছে।
বিষয়টি নিয়ে কক্সবাজারের জেলা রেজিস্ট্রার রেজাউল করিম বকসী বলেন, ‘এই নীতিমালা হওয়ার কারণে লাভের চেয়ে ক্ষতি বেশি হচ্ছে। সরকার রাজস্ব বাড়ানোর জন্য এটা করলেও উল্টো রাজস্ব বহুগুণ কমে গেছে। আমরা ঊর্ধ্বতন মহলকে বিষয়টি জানিয়েছি।’
রেজিস্ট্রার অফিস সূত্রে জানা গেছে, ২০১৬ সালে কক্সবাজার উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (কউক) গঠিত হওয়ার পর সরকারি সিদ্ধান্তে জেলার ১৮৭টি মৌজার মধ্যে ৮১ মৌজার জায়গাজমি কউকের অন্তর্ভুক্ত করা হয়।
কক্সবাজারে পর্যটনের প্রসার এবং দ্বীপাঞ্চল ও উপকূলীয় এলাকার জীববৈচিত্র্য রক্ষার ওপর গুরুত্ব দিয়ে ২০২০ সালের এক গেজেট নোটিফিকেশন মূলে ৮১টি মৌজার জায়গাজমির ওপর কউকের কর্তৃত্ব ন্যস্ত হয়ে পড়ে। কউকের অধীন হওয়ায় এসব মৌজার জমির দাম বৃদ্ধি পেয়েছে মর্মে জাতীয় রজস্ব বোর্ড (এনবিআর) গত ২৪ মে এক প্রজ্ঞাপন জারির মাধ্যমে তিন শ্রেণির জমি ক্রয়-বিক্রয়ে প্রতি শতকে ২৫ হাজার, ৫০ হাজার ও এক লাখ টাকা উৎস কর ধার্য করে দেয়।
খোঁজ নিয়ে জানা গেছে, এই পরিমাণ উৎস কর শুধু সিটি করপোরেশন এলাকার জন্য প্রযোজ্য। কিন্তু উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ হওয়ায় কক্সবাজার জেলাকেও এই তালিকায় অন্তর্ভুক্ত করেছে রাজস্ব বোর্ড। আর কউকের অন্তর্ভুক্ত করা জমি রয়েছে কুতুবদিয়া থেকে সেন্ট মার্টিন দ্বীপ পর্যন্ত।
এমনকি সেন্ট মার্টিন দ্বীপসহ পুরো টেকনাফ উপজেলা ও কুতুবদিয়া উপজেলার সমুদয় জমি কউকের অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে। কুতুবদিয়া দ্বীপের রাজাখালী মৌজার সমুদয় জমি সাগরের করাল গ্রাসে বিলীন হয়ে গেছে। গত ২০ বছরেও মৌজাটির কোনো জমির নিবন্ধন হযনি। সেই মৌজার জমি নিবন্ধনেও প্রতি শতক নাল জমিতে এক হাজার ৮৭৯ টাকার উৎস কর ধার্য করা হয়েছে। অতিরিক্ত উৎস করের কারণে উপজেলা দুটিতে জমি বিক্রির সাফকবলা বলতে ১ আগস্ট থেকে ১০ আগস্ট পর্যন্ত নিবন্ধনই হয়নি।
গত মঙ্গলবার কক্সবাজার সদর সাবরেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে দেখা যায়, গত তিন সপ্তাহে দলিল নিবন্ধন হয়েছে তুলনামূলক অনেক কম। কিছু জমি ক্রয়-বিক্রয় হলেও তা বায়নানামা দলিল, পাওয়ার অব অ্যাটর্নি, পারিবারিক হেবা ঘোষণা দলিল, দান ঘোষণা দলিল করা হচ্ছে, যা সরকারের রাজস্ব আদায়ের কোনো দলিল নয়। সরকারের রাজস্ব আদায়ের একমাত্র দলিল হচ্ছে সাফকবলা দলিল।
জেলাব্যাপী আকস্মিক উচ্চ উৎস কর বাড়ানোর কারণে ক্ষোভ প্রকাশ করেছেন ভুক্তভোগীরা। সুবল দেব নামের এক ভুক্তভোগী বলেন, ‘মফস্বল এলাকায় উৎস কর ফি আগে ছিল ২ শতাংশ। অর্থাৎ প্রতি লাখে দুই হাজার টাকা। এখন দিতে হচ্ছে প্রতি শতকে ২৫ হাজার টাকা। আমি ১০ শতক জমি নিবন্ধন করার জন্য এসে হতবাক হলাম।’ তিনি আরো বলেন, ‘রেজিস্ট্রার অফিসে ১০ শতক জমির জন্য উৎস কর দিতে হবে আড়াই লাখ টাকা! এ ছাড়া প্রতি লাখে খরচ দিতে হচ্ছে স্ট্যাম্প শুল্ক বাবদ ১.৫ শতাংশ, রেজিস্ট্রেশন ফি বাবদ ১ শতাংশ, স্থানীয় সরকার ফি বাবদ ৩ শতাংশ।’
কক্সবাজার জেলা দলিল লেখক সমিতির সভাপতি আবুল হোছাইন বলেন, ‘জীবনের ৪০টি বছর ধরে দলিল লেখকের পেশা ধরে রয়েছি। আকস্মিক নিবন্ধনে এ রকম আকাশছোঁয়া উৎস করের কবলে পড়িনি কোনো সময়।’
